L'Emploi et le Chômage en Débats

Je viens de comprendre la loi PINEL, du nom cette élue radical de gauche, ministre du logement de Hollande.

D'abord un peu d'économie.
Question : Comment on fixe un prix dans un modèle économique ?
1/ Soit à partir du prix de revient plus une marge, par exemple en restauration on multiplie le prix des boissons par 3 ou 4, c'est le coefficient reconnu pour gagner sa vie normalement dans ce métier
2/ Mais on peut fixer aussi un prix en fonction du prix que le client est prêt à payer, donc le prix d'une boisson vendu sur la Tour Eiffel c'est 10 fois le prix de revient.

Alors voilà comment le prix de l'immobilier explose avec la loi PINEL et les lois précédentes.

Le promoteur fixe le prix du logement en fonction du prix que le client est prêt à payer.
Mais en fait c'est PINEL qui fixe le prix de la location 12,50€ par m2 et par mois soit 150 € par an/m2.

Un investisseur dans l'immobilier veut 5% brut au m2 donc le promoteur peut vendre jusqu'à 3000€ par m2 et l'investisseur à 5% (5% de 3000 = 150€/m2/an) si l'investisseur à 210000€ il achète donc 70 m2.

Mais comme PINEL offre une réduction d'impôt de 6000€ par an pour un investissement de 210000€, l'investisseur se retrouve avec 7,14€ par m2 et par mois en plus grâce à cette réduction d'impôt PINEL (6000€/70m2=85,71€ par an et par m2 soit /12 mois =7,14€/m2/an)

donc l'investisseur rajoute 7,14€ au 12,50€ plafond PINEL soit au total 19,64€ /m2/mois
ce qui donne par an 235€/m2/an (au lieu de 150€ par an) soit 7,9% de 3000€/m2 (prix de vente)

Alors que pense le promoteur :
" Mais pourquoi donc je vais construire un immeuble et le vendre 3000€ du m2 à un investisseur, même si effectivement je marge déjà à 500€ du M2, à un investisseur qui avec sa réduction d'impôt va tourner à 7,9% de rentabilité alors que d'autres investisseurs qui ont des appartements anciens sont déjà contents d'avoir 5% de rentabilité ?"

Alors le promoteur après avoir pensé, agit et augmente de 34,8% son prix de vente soit 4044€/m2
et l'investisseur avec sa réduction d'impôt obtient avec le plafond de 12,50€/mois/m2 soit 150€/an/m2
150/4044 =3,7% + la réduction d'impôt de 85,71/an/m2 85,71/4044=2,1% soit environ les 5% (3,7+2,1)

Conclusion
1/ le prix de l'immobilier neuf augmente de 35%,
2/ le promoteur (BOUYGUES, VINCI, PROMOGIM etc) le met dans sa poche,le GRAND GAGNANT
3/ l'Etat perd ces 35% (à cause de la réduction d'impôt), le GRAND PERDANT
4/L'investisseur est un peu le dindon ACTIF qui a permis cela, ni il gagne, ni il perd, il prend les risques.
5/ Moins de gens peuvent devenir propriétaire, décorrélation avec les salaires puisque le marché est faussé par la réduction d'impôt.
6/ Ne pouvant devenir propriétaire, on reste locataire.

Pour mémoire, étudiant en 1989, j'ai travaillé 3 mois en été, cela a représenté 20% de l'achat d'un studio de 22 m2 à retaper dans un centre ville de province.

C'est la politique du logement de ces 40 dernières années, qui ne sont pas dignes de nos élus.

Tout a profité au promoteur Bouygues, Vinci, GTM etc ..., leurs copains.

En fait, si la politique du logement depuis des décennies à été mise sur la croissance du prix du logement, c'est parce que le secteur immobilier sert de garantie à énormément de crédit et donc à la bulle financière.

Que se passerait-il si les locataires et propriétaires-emprunteur ne pouvaient plus payer/rembourser ? Les prix des loyers diminueraient et par conséquent la rentabilité. Les investisseurs remettraient leurs investissements sur le marché contribuant à diminuer les prix.
Ceux qui ont empruntés s'ils n'arrivent pas à rembourser vont faire que les banques vont saisir les biens immobiliers et les remettre sur le marché et donc la aussi diminuer les prix.
Les banques paniquant en voyant que la valeur des biens hypothéqués qu'elles possèdent diminuant, elles vont se précipiter pour vendre au plus vite et c'est l'éclatement de la bulle.
C'est ce qui s'est produit en 2008 avec la fameuse crise des subprimes car la "sécurité" de ces investissements ne reposait que sur l'augmentation des valeurs de l'immobilier.

Le problème est que l'immobilier représente une masse monétaire énorme et si jamais elle diminue brutalement, cela va raréfier la monnaie de manière drastique donc faire exploser le coût de l'argent (interet) et donc accentuer le problème du secteur immobilier et entrainer d'autres secteurs (industrie, artisanat) qui ne pourront plus investir ou qui verront le coût de leurs actuels emprunt augmenter.

Les seuls moyen d'enrayer ce phénomène est de soit détruire la valeur de ces crédits donc accepter que les banques fassent faillite de manière à mettre les titres de créance aux enchères laissant ainsi aux emprunteurs une chance de racheter leurs dettes à prix raisonnable en empruntant ailleurs, soit en injectant massivement des liquidités c'est à dire en faisant tourner la planche à billet mais créant alors de l'inflation.

J'ai partagé avec un ami mon point de vue et il m'a dit, en plus des promoteurs c'est aussi l'Etat qui est gagnant sur le long terme (TVA, impôts et pour cela il se réfère à l'article suivant)
https://www.challenges.fr/immobilier/ac ... cace_29849

Alors ensuite je me suis questionné, qui sont les perdants, c'est à dire qui au final ne s'enrichit pas.
Tu m'apportes des réponses.
Effectivement c'est lors de l'éclatement de la bulle que l'on voit les perdants
- les propriétaires (investisseurs et emprunteurs) et les banques éventuellement
C'est ce qui s'est produit en 2008 avec la fameuse crise des subprimes car la "sécurité" de ces investissements ne reposait que sur l'augmentation des valeurs de l'immobilier.
Mais aussi la crise immobilière espagnole en 2008
https://espagneencrise.net/crise/

Alors un peu d'incitation fiscale oui, trop non

Et s'il n'y avait pas d'incitation fiscale, que se passerait-il ?
N'y aurait-il aucune construction ?

libellule a écrit :J'ai partagé avec un ami mon point de vue et il m'a dit, en plus des promoteurs c'est aussi l'Etat qui est gagnant sur le long terme (TVA, impôts et pour cela il se réfère à l'article suivant)

Attention aux calculs "simplistes" car vu le nombre d'interaction, le résultat est "aléatoire".

Vrai pour la TVA.
Faux pour plusieurs autres taxes, impôts et cotisation.

Les taxes foncière et d'habitations sont reversé aux communes, communauté de commune et aux départements donc l'état s'endette et donc coupent les vivres aux départements et communes. Dans l'intervalle, les départements s'endettent aussi. (Vive la décentralisation).

En plus, la récupération par ces impôts ne serait vrai que si tu logeais des SDF en créant de nouveau logement :
- Dans le cas de logement qui sont rénové, ça ne change presque rien surtout avec une base de calcul (valeur locative) non révisé depuis des décennies.
- Dans le cas de construction en ville, on démoli d'ancien immeuble pour en reconstruire d'autres parfois avec moins d'appartement donc une perte sèche en matière de rentrée financière.
- Dans d'autres cas, on déplace une population d'un logement "insalubre" à un logement plus correcte par un jeu de chaise musicale donc aucune augmentation du nombre de logement occupé.

Pire, en soutenant les prix de l'immobilier, on augmente le coût des APL et donc les dépenses des départements. On oblige les familles à prendre des crédits pour financer l'achat de d'autres biens (de la voiture jusqu'au simple frigo qui lâche au mauvais moment) avec les conséquences que cela a sur les salaires donc sur la compétitivité du pays et la balance commerciale.

libellule a écrit : Alors ensuite je me suis questionné, qui sont les perdants, c'est à dire qui au final ne s'enrichit pas.
Tu m'apportes des réponses.
Effectivement c'est lors de l'éclatement de la bulle que l'on voit les perdants
- les propriétaires (investisseurs et emprunteurs) et les banques éventuellement

Les propriétaires en général car lorsqu'un bien valait 8 années de travail et qu'il n'en vaut plus que 4 ou 5, ca fait une sacré différence.
Les propriétaires de livret divers et varié car il est évident qu'ils auront des taux d’intérêts négatif quand bien même ils pourraient retirer leurs biens.
Les préteurs car les taux deviennent négatif et parce que les biens en gage ne valent plus grand chose.

Un tel effondrement redonne de la valeur au travail et fait perdre de la valeur au capitaux.

Cela éclaire aussi le comportement d'un grand nombre de politicien. Ils ont sauvé les banques contrairement à la doctrine de dérégulation que ces mêmes banques réclament sans cesse. Ceci démontre qu'ils sont aux services des rentiers et non du travailleur.
Ils mettent en place des dispositifs de "contrôle" de la monnaie papier soit disant pour lutter contre les fraudes et les trafics en diminuant les hauteurs de paiement en espèce, en bridant les hauteurs de plafond de virement en incitant à des monnaies électronique que l'on peut bloquer du jour au lendemain comme à Chypre. Ils ont supprimé le paiement des impôts en espèce et il n'est plus possible de percevoir ses indemnités ou ses allocations en espèce ce qui revient à obliger les gens à être dépendant d'une banque.

libellule a écrit : Et s'il n'y avait pas d'incitation fiscale, que se passerait-il ?
N'y aurait-il aucune construction ?

Il y aurait toujours des constructions et il y en aura peut-être plus car les gens seront moins accablés par l'augmentation des intérêts de la dette donc des impôts.

Pardonnez-moi de réouvrir ce post, c'est assez vrai ce que vous dites sur la fixation des prix. Même s'il y a plusieurs méthodes liées également à la concurrence. Dans l'immobilier c'est une autre histoire vos calculs sont un peu simplistes.

Certaines zones frontalières comme la région d'Annecy proche de Genève où le dynamisme est à son plein, moins de 4% de chômage dans la région, il est normal que les prix de l'immobilier soient à la hausse, car comme vous le dites justement, c'est le prix à payer par un client potentiel pour acheter un bien immobilier.

En revanche et de manière générale, les taux d'intérêts ont chuté en 2016 et 2017 et ont enregistré les plus fables coefficient de l'histoire, du moins en France. Cette loi Pinel, vise quand même à réguler le prix de loyers pour éviter les logements froids et également pour stimuler la construction immobilière. Par contre, si les taux remontent, les prix risquent de se maintenir voir de légèrement baisser.

Dan74 a écrit :Cette loi Pinel, vise quand même à réguler le prix de loyers pour éviter les logements froids et également pour stimuler la construction immobilière. .

Cette loi Pinel, vise quand même à réguler le prix de loyers, pour éviter les logements froids et également pour stimuler la construction immobilière.

Je pense qu'il manquait une virgule dans le texte.
Ce que je remarque c'est que en gros 90% des logements construits sont du Pinel. Quand on entend PINEL, on entend réduction d'impôt pour le propriétaire. Le vendeur du PINEL pour arborer une bonne rentabilité mixte toujours rendement locatif ET réduction d'impôt.
S'il n'y avait pas de réduction d'impôt type PINEL, que se passerait-il ? J'attends une réponse sur ce sujet.

Côté locataires : Les logements sont de bonne qualité (isolation thermique et phonique), mais cela c'est la loi pour toutes les constructions neuves, y compris la villa neuve que vous faites construire sur votre terrain, donc sans rapport avec le PINEL ou les réductions d'impôts

libellule a écrit :S'il n'y avait pas de réduction d'impôt type PINEL, que se passerait-il ? J'attends une réponse sur ce sujet.

C'est une réduction d'impôt sur le revenu donc ce sont ceux qui paient l’impôt sur le revenu qui voit leur impôt augmenter.

En Gros, si tu déclare un revenu de référence de 47000€ (c'est à dire plus que ce que gagne 80% de la population), ton impôt sur le revenu sera réduit à zéro. Forcement les autres devront payer plus d'impôt et la majorité de la somme sera donc prélevé sur la tranche entre 9690 et 26765€ de revenu de référence.

Cette somme est donc pris sur le pouvoir d'achat des travailleurs les plus pauvres qui non seulement n'ont pas les moyens de défiscaliser en investissant mais qui en plus devront payer plus d’impôt que les gens plus riches qu'eux qui pourront défiscaliser et augmenter leurs richesses sans rien payer...

Au final, les plus pauvres ne profitent pas de l'effet sur la baisse des loyers car cela est compensé sur la hausse des impots.

En plus, le taux de vacance des logements ne cesse d'augmenter preuve qu'il y a quelques chose qui ne va pas dans la répartition des logements construit (donc des impôts gaspillé inutilement).

Statovore a écrit : Au final, les plus pauvres ne profitent pas de l'effet sur la baisse des loyers car cela est compensé sur la hausse des impots..

ah oui c'est vrai l'effet pervers